不出意外的话，2月份二手房成交量突破1.5万套是大概率的事。
尤其是最近两周，一线市场的楼市成交接连走量，复苏的趋势明显；我们通过数据来看，万以下的房产成交占比高达88%，在过去两年里，万以下的成交占比大约在83%左右，提高了约5%。
这也足以说明，年，国家对于楼市*策的扶持，信贷层面的放松，贷款核验价也在悄悄上涨，甚至大幅恢复贷款成数等，这些都对刚需起到了积极的作用，这也让更多的刚需有了买房的信心和勇气。
然而，万以下的房产成交，在过去的20年当中，大多都是以老破小为主；但是随着分化行情的到来，市场成交产品也发生了变化。
从今年2月份的成交数据里，我们发现一个有意思的现象，就是外环外的成交占比高达65%。这个数据反馈一个现象，就是万以下预算的刚需客户，需求变了，他们更愿意去买外环外的次新小区，而不是市区的老破小，这和之前的20年是有很大差别的。
会造成这种原因，有以下几点。
01
年上海的疫情接近三个月的时间，几乎上海全民都被封控在家里。
（图片来源于网络）
应该有很多一线的购房者，都在这段经历中对居住需求有了新的认识。
我身边就有很多朋友，原本租住在市区的老破小，奈何封控期间的管理实在太差，之后他们再也不想有这样的体验，最后买房的时候都选择了外环次新小区。他们都认为，老破小的管理水平，居民的整体素质，远不如外环次新小区好。
所以这次成交数据的变化，都是人们对居住的需求发生了改变。这部分购房者的数量也不会少，大家都亲身经历过老小区的弊端，所以才会决心要买个好小区。
02
近十年来，上海都在大力发展外环外郊区。记得09年我刚来上海，那时候在松江大学城上大学的时候，整个松江还没有一个像样的商场，那时候我们要买东西还得去市区的老商圈，像徐家汇、人民广场这些地方。
（图片来源于网络）
后来松江用了短短的不到五年的时间，发展迅猛。年之后，万达广场建成，弥补了松江商业综合体的缺失。
除此之外，七宝也建成了外环外最强商业体，嘉定建成了中信泰富广场和印象城，松江也建设了上海单体最大的印象城，青浦引进了宝龙广场和万达茂……
再加上外卖和快递的发展，郊区居民再也不用跨区购物了。配套的发展，使得原本必须依靠市区的居民不再被动，所以在选择买房区域上，可以有更多的选择。
03
-年，上海的老破小成交还是非常火热的，其中最主要的原因是和市区的拆迁有很大的关系。
而到了现在，目前上海的旧改计划规模在逐渐缩小，除此之外老房子的房龄也在逐渐增大，这也造成老破小购买客户的群体下降。
现在许多年轻人，买房子都注重品质和小区环境，且对市区的情结也没有那么深，也更加愿意接受生活在外环；甚至外环的环境和舒适度更加适合他们的需求。
这些都是让成交数据逐渐产生变化的原因。
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最后，今年的小阳春大概率会如约而至，成交数据依旧能反馈选品的变化；当然还有现在已经进入分化行情的缘故；出生率的下降，城市的分化，这些都会进一步加深每个城市楼市产品的分化。
放眼未来，老破小产品逐渐被抛弃的趋势还是不会改变的。