这是专栏《Degg的宏观金融世界》的第12篇文章。
烂尾楼成为了6月以来的最热词汇。
要盘活烂尾楼，遇到的第一个问题是：让施工队回来继续干活儿的“工钱”谁来出？
无利不起早，央企国企银行都一样——接盘者愿意把烂尾楼包下来只有一个原因：包下来的获利大于付出的成本。
回顾这两年全国各地的烂尾楼解决方案，会发现无非是以下几类办法：
1、最好的情况是是挪用的监管资金得以找回。
比如郑州“最高学历楼盘”永威金桥西棠，就是政府联合法院将被开发商挪用走的10多亿元找回，才得以封顶完结。
但找回资金的前提条件是，房企的其他项目也在辖区范围内，且房企账面上真的有资金。
前两年，很多房企拿着A项目的预售资金，投资到了B项目里，B项目的预售资金又投资到了C项目里，而C项目还没开始预售。这套高周转的玩法在“三条红线”发布之前还玩的通，但一旦资金流断裂，则A、B、C三个项目同时烂尾，而且房企自己账面上根本就拿不出钱。这也是为什么之前房地产企业的毛利率那么低，房企还能持续赚钱的原因——因为它们钻了很多监管和制度空子，最大化金融杠杆和周转率，用很小的毛利率就能实现很高的净利润。
今天很多倒闭或者濒临倒闭的房企账面上的现金几乎完全是“受限”资金，相关的资产也“应抵尽抵”了。换句话说，对于今天绝大多数烂尾项目来说，房企账上是真的没钱了。
2、第二好的情况是项目完工后存在售卖价值。
对于那些没有完全被卖出去的烂尾项目，如果能够封顶并继续出售剩余房源，则可能是有利可图的。这里头要用到所谓的“共益债权”，就是重新找一家“接盘人”，以新债权人的身份出一笔钱给烂尾项目施工方，封顶后出售，所收货的资金优先偿还新接盘人，剩余的资金再偿还原烂尾项目的债权人。
对于原债权人来说，烂尾楼盘什么也拿不回来，几乎相当于一文不值。而只要封顶了、卖出去了，即便是扣除了给接盘人的补偿后还有可能剩下一点，那么原债权人就可能受益，债委会就有可能投赞成票。
最近的一个通过共益债权解决的项目是上海烂尾了近10年的上海悦合国际广场项目。悦合国际广场坐落于上海嘉定区曹安商圈，总建筑面积22万平方米。其开发主体悦合置业于年5月停止运营，该广场则在6月被闵行区人民法院查封，随后陷入烂尾。在长达7年的各方谈判后，年6月，新的接盘方绿庭投资通过“共益债权”的方式与原债权人达成协议，正式接盘该烂尾项目。
需要注意的是，这个广场项目在被查封的时候该还未进行预售登记。换句话说，对于任何一家潜在接盘人来说，只要能够合法的解除查封，完成对这类项目的建造，那么大概率是能够带来额外的一笔现金流的。
项目本身的有利可图是以共益债权方式救烂尾楼的前提条件。然而，今天的很多烂尾项目很多都是住宅期房，不少是刚刚打好了地基就预售完毕。像这种已经卖完了但还没怎么盖的项目，其继续修建所能带来的额外收益是非常低的。盖好了也只不过是交给已经购房的人，最多是底层商铺还有一点出租价值，但也很难弥补继续开工所支付的成本。
3、第三好的情况是可以给接盘企业其他甜头的项目。
例如地方政府可以承诺，在未来地块拍卖过程中向前期烂尾楼的接盘企业做倾斜，这样来吸引部分企业入场接盘。
但问题是，这两年很多三四线城市本身房价就一直在阴跌，不少地块流拍，地方政府土地财政难以为继，实际上在土地方面能够给出的优惠政策能不能给相关企业提供足够吸引力，恐怕要打个问号。
4、最不济的是业主委员会自救
一个案例是前段时间闹得沸沸扬扬的河南南阳市的铂金时期楼盘，年动工，年烂尾。后来业主们自己凑了万元，才终于把烂尾楼盖完。“业主筹款万元自救烂尾楼”还一度上了热搜。
这种方式的问题是，如果烂尾楼离完工差的不远还好。但如果刚刚盖了一半甚至打个地基（但已经预售完毕）就烂尾了，那业主委员恐怕是真的凑不出，也不愿意额外凑那么多钱。
从法律角度来说，很多业主在交完首付后，银行已经把相关资金全都打到了房企的账上，业主则背负了一笔房贷，其债务债权关系也就转移到了银行头上。换言之，要业主凑钱自救，那么就意味着他们凭空多付出了一笔资金。万买的房子，最后花了万才住上，而万的房子本身还可能跌价到80万。这笔糊涂账，换谁也不会愿意做。
这也是为什么最近看到这么多小区业主在集体断贷。说白了就是一种表态，意思是不交房子，业主们也就不会再掏钱了。
5、当然还有一条路，就是让政府真金白银的掏钱。
地方政府在疫情之下财政已经很吃力，能掏出动辄数十亿上百亿的资金来支付烂尾项目的地区恐怕并不多。
当然在中央层面近期看到了一些进展。7月下旬国务院批准了房地产基金计划，据称基金总规模可达-亿元。不少分析人士认为这笔钱就是用来“保交楼”的。
但需要注意的是，这笔基金首期资金包括来自建设银行的亿资金和人民银行的亿再贷款，相当于都是以贷款形式发放的。换句话说，它不可能直接拨款给地方烂尾项目，更可能是让地方政府以未来税收为担保，向这笔基金申请贷款，来缓解短期的保交楼资金压力。
另外政府可以做的事情是，在当地的银行和房企之间斡旋一下，看看能不能让当地银行给房企一笔授信完成施工。但问题是，即便是有政府的撮合，银行的领导谁敢拍板说给一家已经濒临破产、且旗下好几个烂尾项目的银行发一笔救命的钱？
金融从来都是锦上添花，不可能雪中送炭——这个至理名言哪怕是对于我国来说恐怕也不例外。
无论怎么看，这一波烂尾楼的解决恐怕路途慢慢，“保交楼”的前景远没有很多媒体表述的那样乐观。
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