年9月，大连万达商管集团有限公司成立，是一家集管理、经营、物业销售为一体的集团公司。年12月在香港证券交易，万达商管集团挂牌上市。
年9月，万达商管集团从证券交易所退市。在中国商业地产飞速发展的过程中，万达商管集团作为我国商业地产行业中的领头羊，以“万达广场”城市综合体等核心品牌产品，连续多年位居国内商业地产市场份额第一。
形成了将休闲，娱乐，餐饮，零售和其他功能整合到一个独立的大型综合商业区。截至年底，中国万达广场已开设家门店。万达商管集团主营业务主要分为三个板块：一是房地产开发和投资性房地产租赁。
第二，它只涉及房地产行业的开发和销售，包括住宅开发、办公楼等；第三个是酒店业务模块，重点是高端酒店的开发和管理。为了适应新局面的发展模式，提高公司抢占市场能力，万达商管集团根据自身优势，积极探索公司的“轻资产”发展模式。
由于公司长期的品牌优势和高效的业务运作和可执行性，万达商管集团吸引了大量社会资金和第三方投资资金。自年万达商管集团的轻资产模式实施以来，获得了较高的市场认可度，投资者与企业的合作意向增强。
万达仅负责项目设计、招标及后续建设运营，资金、土地等资源由投资方提供；租金收入30%分配给万达管理层，70%分配给投资者。在万达工商管理集团推行轻资产发展模式中，不仅降低了公司负债，有效控制了债务水平，而且扩大了公司规模，提高了市场竞争力。
通过不断扩大公司的品牌影响力，也为公司未来的发展提供了广阔的空间。
一、万达商管集团重资产经营模式
万达商管集团充分依托其独特的房地产开发模式，打造城市综合体，一跃成为房地产行业的领跑者。万达商管集团依靠品牌影响力，建立大型商场，并在其周围建造住宅和办公楼进行销售，并获得资本收益。万达主要依靠银行的贷款进行经营投资，并全盘掌握房地产的投资、开发、销售、售后服务，获得全部地产开发收益。
万达商管集团之所以能够成功进行大量资产运营，其主要原因之一就是当时的土地价格较低，再加上当时房地产市场需求大，通过房产销售可以获得高额的资金周转。
此外，万达拥有较高知名度的名牌优势，这可以足以保证万达的客户的忠诚度和招商引资的能力，保证万达的领先地位。万达商管集团“租售结合，以售养租”带来的巨大收益，成为了其他房地产纷纷效仿的对象。
重资产经营模式前期是依靠银行贷款、金融机构筹资、资产抵押来获得企业日常运营投资的现金流，而后期则依靠房地产销售回款和物业管理费用来维持企业运营。
然而，相对于商业地产而言，商业地产的投资回收期漫长，成长为一个成熟的商业地产到盈利往往需要很多年的时间，其前期的投资大，无盈利空间，但耗费了企业大量的资金，这时候很可能给企业带来各种财务风险。
二、万达商管集团重资产模式存在的问题
1.筹资困难，财务风险大
在重资产经营模式框架内，万达商管集团负责项目的所有步骤，从选址到征地、设计、施工到运营管理，每个项目的恢复阶段很长，每个环节占用大量资金，导致大量资金流动停滞。
此外，商业地产的位置比住宅地产对地理位置的要求更高，项目在早期阶段需要更多的投资。根据原有的重资产模式，万达商管集团内部筹资渠道主要以配套房地产的物业销售为主，外部筹资渠道主要以银行贷款为主。
由于房地产市场经历了过去的高速增长阶段，房地产销售收款存在诸多不确定性，万达商管集团的现金流更多依赖外部筹资。按照原有模式，万达商管集团对外筹资主要是依据银行通过商业地产的不动产获得抵押贷款。
抵押贷款的筹资规模与物业价值高低成正比。另一方面，自有资金的增加不仅需要大量的资本投资，还取决于资产本身价值的增加。只有当物业价值高于使用的资本成本时，该模式才能持续不断地执行。
这意味着这种筹资形式在某种程度上取决于房地产的附加值，并受到市场风险的影响。此外，由于银行负债过重、利率水平较高以及国家政策对利率的影响，万达商管集团筹资渠道单一，过于重视银行贷款，这也增加了固定资金的风险。
2.成本加大，利润水平低
在重资产模式框架内，万达商管集团负责商业地产的建设和运营，包括从选址和土地征用。在这种模式下，公司非常重视土地储备。地价上涨导致万达商管房地产开发成本逐步上升，公司利润与房地产价格挂钩。
中国土地调查规划研究院公布的中国个大型监测区域和城市的总体价格水平表明，土地市场需求处于热门板块，地价水平不断上升。在几轮房地产监管下，针对商业房地产的指令相对较少。
商业用地的商业化程度较高，土地价格受供应因素的影响相对较大：土地供应的变化和商业用地的基本价格从根本上呈相反方向变化，商业用地的供应低于需求，商业用地的价格不断上涨。
重资产经营模式将土地所有权作为核心部分。“土地红利”的时代已经过去。之前，房地产开发商以较低的价格购买土地，并依靠土地增资获得高额利润回报。
土地价格的上涨使商业房地产企业的发展更加困难，这不仅增加了项目的开发成本，而且影响企业的建设进度，同时限制了公司的规模发展。
3.现金流压力增大，资产运作能力低
从现金流的角度来看，万达商管集团使用运营和筹资活动中的收入来支持业务投资活动的发展。在“以售养租”的重资产模下，公司现金流被大量占用，给公司带来了很大的现金流压力。
三、万达商管集团轻资产经营模式转型的优势
为了应对竞争激烈的行业环境，严峻挑战的经营环境，解决自身内部财务问题，为求得企业的长期生存，最终实现可持续发展，万达商管集团提出轻资产经营模式转型的战略。
然而，并非所有公司都适合进行轻资产转型。能否适应这种发展模式，必须考虑到这种模式的现状和企业的能力。轻资产模式将大大削弱房地产企业传统的重资产效益，品牌效益和效率效益将起主导作用。因此，并非所有房地产公司都能实现转型。
只有具备独特优势的企业才能顺利转型。这一独特优势可以体现在许多环节中，例如：开发建设、投资运营和品牌管理，以及强大的资源整合和资金使用能力。
经过多年的发展，万达商管集团在运营方面形成了自身的优势。这些优势体现在打造品牌的能力、运营管理以及规划和设计能力上，使万达商管集团能够实现轻资产转型。
1.品牌建设能力优势
万达商管集团在业内成功树立商业声誉与过去的创新发展模式密不可分。与大多数商业地产公司的项目业务管理模式不同，万达商管集团业务首先分析潜在客户，与他们协商完成招商，然后根据客户的需求按订单性质进行概念设计和规划，这显然被称为“订单模式”。
投资培训工作一般在每个项目建设前完成，由客户选择相应的店铺。首期开盘的受欢迎程度将直接提高周边物业的价格，万达商管集团商务将利用首期开盘销售周边写字楼和房屋。
后续操作将由销售收款维护，项目的成功促进了利润的稳定。与此同时，万达商管集团自有品牌价值不断提升，连知名圈都有很高的认知度价值。
从长远来看，万达商管集团的业务在开发、建设、管理和吸引投资的各个领域都建立了强大的竞争力。品牌优势为其转型和易操作奠定了良好的基础。
轻资产经营模式的第一步是寻找提供资金的合作伙伴，而品牌优势是吸引投资者的最大标志。万达商管集团在业内的声誉众所周知，因此将吸引有实力的投资者寻求合作，促进投资基金的注入。
其次，万达广场在第三和第四排城市也很有名，有潜在的消费群体。万达广场不仅可以轻松成为这座城市的地标，还可以创造就业机会，提振内需。
同样，市政府也重视万达商业的市场准入，使万达商管集团能够利用优惠政策拓展业务。目前，三、四排城市的商业地产市场仍需开发。对于公司而言，成功的布局还考虑了店铺和稳定合作伙伴的租金。万达商管集团打造品牌的能力有利于吸引投资。
稳定的合作品牌和较高的业务利用率将促进万达广场的发展，形成合作共赢和良性循环。
2.运营管理能力优势
除了打造品牌的能力外，运营和管理能力也是万达商管集团的另一个重要优势。万达商管集团拥有完善的商业地产管理系统和独特的运营经验，这也是最重要的竞争力之一。
万达商管集团的运营和管理能力首次体现在单一开业中。其主要房地产产品是城市综合体“万达广场”。开业前，万达贸易商协会支持贸易商统一执行开业前的工商登记、税务结算等工作。
设定开业时间，帮助贸易商规划装修时间和分拣时间，帮助贸易商，该单位即将对外开放，投资促进工作也顺利完成，之前主要市场和备用市场均已开放。
通过这种统一的全开放方式，万达广场的运营将产生强大的集群影响力，购物中心的整体开放效果良好，运营管理的高效率也有助于降低运营成本。其次，反映在为贸易商提供高质量的服务上。万达广场包括几个品牌，可以联系到数千名贸易商，包括小贸易商。
如果我们不能在物流方面为这些贸易商做好工作，我们就无法维持良好的公司治理。万达商管集团负责经销商的公关工作，帮助经销商与工商、税务、消防等部门建立关系，定期对政府职能部门进行检查和监督，为党减少经销商的能源支出，以集中精力开展业务。
万达商管集团从整体运营的目的出发，为贸易商解决问题的需求，双方沟通顺畅，促进合作，统一管理。最后，为了统一规划和营销，万达广场作为一个整体项目，对其业务的营销运营进行单一的商业管理，以提高运营效率，实现聚集效应。
万达商管集团在每年的不同节日策划相关主题的营销活动，邀请所有经销商共同参与，并利用品牌增加客流。品牌广告使活动更广泛、更有效、吸引顾客并增加营业额。
3.规划设计能力优势
万达商管集团在核心技术方面也有优势。成立了中国第一家商业地产规划设计院，为企业提供项目规划设计服务。在中国，该研究所也是一个商业房地产规划项目组织。
拥有建筑设计和商业管理经验的人才近人，其中各专业注册员工超过人，四分之一的员工拥有领先的技术职称，研究生数量超过该规划研究院。它在设计领域组建了万达商业“智囊团”，大大提高了其规划和设计能力。
它不仅限于商业领域，还参与酒店度假和其他项目的设计。在实际规划设计中，万达商管集团主要考虑市场需求、投资对象需求和消费者需求。
结语
在市场需求方面，专家可以通过对市场的考察和分析，准确定位项目，并根据不同的项目定位，确定合适的建筑和商业形式，为未来的发展奠定基础。
对于招商项目的需求，由于订购模式已经确定了主要的招商项目，将根据投资者的需求和项目情况进行适当的规划。就消费需求而言，商业地产业务的主要目的是吸引消费者。
因此，在规划期内，万达商管集团将对房地产项目所在地的消费能力进行评估，最终根据消费者偏好和潜在的消费需求，确定招商项目，引入品牌，刺激消费需求，使收入与投资相匹配。
免责声明：文章内容如涉及作品内容、版权图片或其它问题，请在30日内与本号作者联系，如反映情况属实我们将第一时间删除责任文章。文章只提供参考并不构成任何投资及应用建议。