《城市秘密》特约作者：土哥涅夫
感谢胡明辉接受采访
年，宋卫平考取杭州大学历史系，带着上学的行李以及母亲的叮嘱，19岁的小宋从老家嵊州出发，坐船沿剡溪经曹娥江顺流而下，于萧绍运河入江口的老坝底上岸，就近在曹娥站换乘火车前往杭州。从此开启了一段崭新的人生，并在接下来的岁月里，亲手缔造了中国地产界一个又一个传奇。
多年以后，已经功成名就的宋卫平或许会在某个午后，回想起那天登船上岸时的情景。曹娥，这个通向他人生辉煌舞台的中转站，它的人声鼎沸，它的百业兴旺，都与自己曾经坐过的轮船与火车有关。
▲曹娥老街15年变化
按照上虞文史专家赵张达的讲法，作为萧绍运河的终点和重要的货运中转站，曹娥自古繁华。最鼎盛时有38个过塘行，数个轮船汽船快船码头，茶号、酒肆、旅店、寺庙更是不计其数，许多保存至今。
年代，甬绍铁路修通。相比过去的运河线路，区别只在于曹娥江东边的走向。之前是往南走余姚江，后来变为往北沿着西横河。这也导致年上虞县城从余姚江畔的丰惠，迁到了铁路线旁的百官，但这并不影响江西的曹娥。
当时，甬绍铁路在上虞境内共设有五个站点——五夫、驿亭、百官、曹娥、东关，其中百官、曹娥两站隔江而设，距离仅一炮仗路，堪称吉尼斯“世界上挨得最近的两个火车站”。上世纪八九十年代，这些三四等小站相继取消，但新建的上虞火车站仍选址曹娥。直到年高铁上虞北站（现绍兴东站）建成前，曹娥都是铁路进出上虞的唯一门户。
▲上虞铁路变迁
借助运河与铁路所形成的交通优势，曹娥的经济发展曾长期压过对江的百官一头，尽管后者才是县治所在地。但随着运河水运功能的逐渐衰落，以及上虞城市开发一路北上，这片江河交汇处的风水宝地，慢慢被遗忘在了历史的角落。
当年宋卫平再一次回到老坝底，发现这处上虞重要的水陆码头，早已不复昔日的繁华与闹猛，沦为令地方政府挠头、亟待改造的棚户区。方案做了一遍又一遍，但总觉得哪里不对，缺了点什么？直到蓝城出手，才终于破解了这局死棋。
最近这两年，伴随地产业营销逻辑的转变，不少开发商热衷于宣传自家项目如何赋能所在区域，带动城市更新。但讲真，真正做到这一点的并不多。直到蓝城·运河江南里的故事展开，才终于理解什么叫以项目赋能地方，以及实现这一目标究竟有多难。
▲从曹娥江上远眺龙山摄影
肖奕叁就像过去杭州人和萧山人你归你、我归我一样，在上虞，人们也习惯以是百官的，还是曹娥的，来区分彼此。而塑造这一切的，便是那条横亘在两者中间宽阔奔腾的曹娥江。
众所周知，江河自古是天堑，不仅在物理空间上隔开人，而且在文化心理上区分人。跟钱塘江两岸同属钱江水系还不同，上虞地区以曹娥江为界，以东为四明山系，以西为会稽山系，加之曹娥片区历史上长期隶属绍兴县，直到年才划归上虞，所以很长一段时间，在百官人眼里，自己这边才是上虞正宗，对岸曹娥就是乡下。
▲90年代、年、年时百官与曹娥（第三张图可横滑查看全景）。摄影
刘育平、阮其良、阮晓但乡下并不意味着落后，特别是在改革开放之初，伴随乡镇企业的蓬勃发展，坐拥运河、铁路交通之便的曹娥，经济发展始终领先百官。那时上虞的几个大厂，像联丰玻璃钢厂、上虞风机厂、百官电机厂等，都位于曹娥。
据曾在联丰玻璃钢厂驻京办工作的经辉回忆，上世纪八九十年代，整个浙江总共只有两枚“全国金质奖”，一枚是万向集团的“全国企业管理金质奖”，另一枚便是由联丰牌低噪声玻璃钢冷却塔所摘获的“全国产品金质奖”。“当初我们联丰厂的驻京办，设立的比上虞驻京办还要早。”尽管已过去多年，但说起这段往事，经辉还是十分感慨。
▲联丰老厂厂房供图
经辉▲正在拆迁的联丰老厂有位大姐在捡钢筋摄影
经辉但百官毕竟是县城，虽然经济上比不过曹娥，可在城建方面却始终领跑整个上虞。
说起上虞的城市开发，一般认为是以年人民路的建设为起点。
像经辉等老上虞们还记得，改革开放以前，整个百官只有一条街，就是修建于50年代的解放路。彼时的解放路路面狭窄，两旁全是低矮的平房，再过去就是脏臭的街河。虽然环境一般，但因它位于当时百官的城市中心，所以是那个年代上虞人气最旺的商业区。
▲百官解放街旧貌
改革开放后，随着人们生活条件的逐渐改善，单一条解放路已经难以满足市民日渐增长的购物消费需求，所以年，上虞启动了人民路改造工程。
当时修建的是现在的人民大道中段，东起凤山路，西至新建路，全长.5米，宽36米，耗时近两年。至于江对岸如今人民大道西段的贯通，则要再等上一些年。
▲现在的人民路摄影
停香人民路的建设拉开了上虞城市改造的序幕，但回头看，它仍局限在老百官的螺蛳壳里做道场。问题是，4平方公里不到的旧城早已被塞得满满当当，缺少腾挪空间，无法再容纳下更多新的元素，城市发展亟待扩容。于是，彼时的主政者便把眼光投向了一江之隔的曹娥。
身为曹娥土著的赵张达记得，过去曹娥江以西除了凤凰山北、铁路以南的老曹娥那一块，其余都还是一片希望的田野。遇上雨季江河泛涨，很多地方甚至被当作泄洪区，以确保东岸的县城不遭水淹，所以，老曹娥的城市基础建设是非常薄弱的。
那年月，人们往来两岸，基本都靠轮渡。现在人民大桥东堍，原先就是百官轮船码头，小火轮突突突的，来去非常不方便。直到年舜江大桥建成，才总算结束了周边百姓靠渡船过江耕作的历史。
▲舜江大桥，年为了缓解赵家大桥的常年堵车问题，舜江大桥进行了拼宽工程。摄影
韩荟学、七秒的鱼3年后，上虞撤县设市。为了推动城市经济更快发展，新的市政府便在曹娥江西面、铁路以北划了一大片地，设立上虞经济开发区。不同于之前旧城改造的修修补补、小打小闹，开发区是上虞第一次进行成片的新城开发，由此也迈出了上虞城区对外拓展的第一步。
▲年，上虞开发区初创照片（舜江西路）。摄影
刘育平年，连通老城与开发区的人民大桥竣工。这座长米、宽26米、塔高82米的独塔双索面斜拉桥，规模为当时全省同类型桥梁之最，在华东地区也是首屈一指。随着它的建成通车，上虞“一江两岸”的城市新格局初步形成，百官、曹娥这两大过去相对独立的片区，开始渐渐融合为一体，形成了由舜江路和铁路合围而成、新的菱形市区。
▲夜晚的人民大桥摄影
张力同样是在那一年，作为上虞初代商业中心的解放路，也迎来了自己的蝶变。
大通商城在日渐繁华的人民大道与解放路交汇处拔地而起，跟坐落于解放路、龙山路十字口的本土老字号上虞第一百货商店，南北遥相呼应，彼此商战激烈、促销不断，吸引了全市各地，甚至周边县市的民众前来血拼。
几年后，上虞又学习江阴，进一步将解放路改造成为集娱乐、购物、观光于一体的全市第一条步行街。一时间，全长仅米的解放路上，竟密密麻麻汇集了包括百官商场、国商大厦、供销大厦、皇冠大厦、第二百货等在内的近十家大型商超，堪称“三步一商场，五步一大厦”。老上虞熟悉的那个最旺商业中心，似乎又回来了。
▲改造前的解放路步行街。摄影
吴德▲现在的上虞步行街由解放街改造而来，年9月底开始建设，年初开街，南起龙山路，北至人民路。摄影
刘盼但世殊时异，随着城市的继续向外扩张，属于旧城的“龙山时代”终究还是过去了。
进入新世纪后，上虞市政府提出了“北进西扩、南拓东连、沿江开发、提升老城”的城市战略规划。继开发区之后，城北新区又横空出世。而年10月8日，上虞四套班子由原市府路龙山路交汇处，搬迁至市民大道号新的行政中心，更是进一步加速了城市北进的步伐。
▲现在的上虞经济开发区摄影
停香其后短短几年间，德盛、锦茂、财富广场等现代商务办公区块相继建成，绿城桂花园、亚厦中央假日、金通华府、大通东方名都等高档楼盘拔地而起，大润发、雷迪森、天玥开元名都大酒店等一批知名商贸项目接连入驻，而老对手“老一百”与大通，也在市民大道与江扬路口开始了新的对阵……
上虞的“城北时代”正式到来。
▲夜色中的百官广场与老大通商城，上虞曾经最老的商城与新兴购物中心在空中对望。摄影
张力这还没完。经过十来年的开发，城北新区日渐成熟，年，上虞又迎来了两件大事。先是7月1日，伴随杭甬高铁的开通运营，位于三环以北的上虞北站（年12月1日更名为绍兴东站）投入使用；紧接着11月，绍兴区划调整，上虞撤市设区，由此迈上了“拥江西进”、融入大绍兴的新征程。
▲现在的绍兴东站（上虞北站）摄影
停香以高铁站、客运中心、万达广场、体育中心等为核心的高铁新城板块，正式接棒城北新区，上虞的城市边界进一步向北挪移。
但正如出身规划系统的上虞城市专家胡明辉所言，城市开发不可能无限扩张，特别是随着中央18亿亩耕地红线的提出，建设用地指标逐渐收紧，城市建设开始从增量时代过渡到存量时代。
为此，近些年上虞又回过头来，开始重视起老城片区里那些文化底蕴深厚、交通便利、宜居度高的板块，对其进行针灸式的有机更新。其中一个成功的典范，便是位于萧绍铁路线以南老曹娥区域的蓝城·运河江南里。
▲年时的曹娥区位规划图。图自《上虞区曹娥单元ZX13-2控制性详细规划调整论证报告及方案》
在宋卫平受邀考察老曹娥之前，对于如何改造、唤醒这片破败的区域，上虞政府已经足足动了十年的脑筋。光规划设计方案，就前后请浙江大学建筑设计院、浙江省城乡规划院和中国美院做过三版，但始终觉得不满意，所以项目也就一直搁置着。直到年，由于时任区委书记之前曾在嵊州工作过，便找到嵊州老乡宋卫平，请他帮忙“过来看看”。
9月27日，宋卫平率领手下精兵强将，再次踏上这片年轻时来过无数次的土地。看着熟悉的老坝底、已经停用的曹娥站，以及那些刻满风霜痕迹、面目日渐模糊的老屋陋巷，宋卫平顿时感觉，自己对这里是个“最熟悉的陌生人”。但出于旧日情感，他最终还是接下了这个艰巨的任务，并将其交给自己得力的副手、蓝城集团执行总裁、蓝城有道平台总经理张法荣。
▲蓝城团队在曹娥考察。供图
蓝城·运河江南里学者出身的张法荣，在业内以严谨、博学而著称，其担任副总指挥参与营建的杭州湖滨步行街，至今仍是杭州人气最旺的地标街区之一（关于这段掌故，可参看城秘《改变湖滨格局的三百多天》）。
和当年操刀湖滨改造时一样，接手曹娥项目后，他也是亲力亲为。为了全面了解老曹娥片区的历史与现状，他带着项目团队一趟又一趟地来曹娥踩点，从9月看到11月，整整看了3个月，来回跑了将近30趟。
在这个过程中，蓝城团队拜访了很多上虞的文史专家，对他们的著作，比如陈秋强的《忆曹娥》一书，张法荣反反复复、认真研读了好几遍；而赵张达手绘的《曹娥老区历史遗存信息简图（民国末年）》，更是被他当成了GPS定位图。常常一边看资料，一边在图上查找方位，以便逐一弄清每一幢房子的历史和房子背后人的故事。
▲赵张达先生所绘的《曹娥老区历史遗存信息简图》，图中红字便是张法荣做的标注。
就这样，通过为期数月的实地走访和资料研究，项目团队最终梳理出了老曹娥片区改造存在的几大难点：
难点一：文保点多且散。光国家重点文保单位就有曹娥庙、浙东运河两处，萧绍海塘是省级文保，里直街内大王庙、大东轮船公司、陈宗海道台府以及振华旅馆等四处建筑又是第三次全国文物普查所登录的文物点，这么多文保点散落在项目地各处，具体该怎么保，保下来后又该怎么利用？
▲里直街的活化石之一——陈宗海道台府，现在这里已经被蓝城·运河江南里保留修缮为「道台书院」，由蓝城董事长宋卫平先生出资扶持再出版的文澜阁本《四库全书》也已陈列在道台书院中。供图
蓝城·运河江南里难点二：开发限制多。比如海塘不能动；又比如浙东运河是世界非遗，所以按规定，沿河15米禁建，跨河造桥必须净空六米等，都让规划者头痛不已。
难点三：老曹娥地块不在上虞城市发展的主方向上，是个被遗忘的角落。“按照政府的设想，整个改造工程预计投入60亿，包括拆迁和后续的市政配套，但希望通过土地出让，可以收回40亿。”这么一个边角料地方，花这么多钱，究竟应该改造成个什么样子，才能让老百姓和政府看了都满意？
▲老曹娥的村民。供图
蓝城·运河江南里为了寻找破解之道，项目团队翻出了之前的几版方案，结果发现其中存在许多不容易实现的地方。
比如对于萧绍海塘，其中一个做法是直接扒掉，变为平地绿化带，只是这么一来，不仅文保部门那边肯定通不过，而且破坏了片区原有的空间肌理。
而另一个方案虽然保留了海塘、部分工业遗产以及原有的街巷肌理，但其提出的解决办法——“建路爬海塘、建桥跨运河”，根据这个设想，未来将有十条南北向的道路来翻越海塘，相对应的，运河上也会出现八座桥。这样做虽然保住了海塘，但运河整体风貌受到破坏，考虑到海塘高4米，桥的净空需达到6米，而从海塘到运河南北只有米，长度不够做下坡的引桥，也就是说，最终跨海塘的路与跨运河的桥必然在空中相会，形成高架，从沿街房屋的腰部穿过，这跟历史街区的整体氛围相当不搭，看起来很魔幻。
▲曾经的方案一，能看到运河上是密密麻麻的桥，海塘上则是一条条的路。
又比如，曹娥老街这块地究竟应该拿来建什么，其中一个方案当初的打算是建成一个小街区、密路网，商住混合的项目。但蓝城团队市场调研后觉得，上虞的商业主要面向本地人，人群规模有限。而曹娥片区又并非当地传统的商业中心，开发这么多的商业面积，能否养得活，很成个问题。
那么，蓝城自己又该怎么做呢？为此，项目团队成员开展了近百项的课题研究。在此期间，他们意识到，不管未来怎么规划、如何设计，当务之急是必须尽可能地保住那些代表着曹娥过去的老房子，而不是一拆了之。
▲曹娥老街区改造前木门板上的有趣“对话”
当时，曹娥老区的拆迁工作正在如火如荼地推进中。包括沿河建筑在内的老屋，正在被一幢又一幢地推倒，剩下的墙上也都已刷满血红的“拆”字。
见此情景，张法荣立马打电话给当地领导，建议里直街的房子不要拆。“因为拆了就不能再造了。如果把沿河的房子都拆完了，只剩下十来米的绿化带，那样就没有味道了”。通完电话，张法荣又发了一张自己站在向阳桥上，用手机拍摄的照片给对方，并附上一段话：
“我喜欢房子压在水边层层叠叠、高高低低、进进退退，远处有龙山收头的那种感觉。”
▲这张便是张法荣站在向阳桥上拍的照片，照片中能清楚看到江对岸的龙山。供图
蓝城·运河江南里▲江南聚落，迄今为止发现的最早一部完整呈现江南水乡风情的电影纪录片截屏，彩色有声胶片，拍摄于年，摄影师：孙明经。截屏提供
阅江楼主事后，张法荣说，这才是最美的江南聚落，一张照片就摄进了好几个朝代——西晋时开挖的运河，历代新建或维修的驳岸，一层压一层，痕迹清楚分明，全是无言的历史。
“如果一条里直街拆得只剩下大王庙、大东轮船公司、陈宗海道台府以及振华旅馆等四个文保点，失去了原有街巷环境的衬托，这些文保建筑的价值也将大打折扣。”
幸运的是，在曹娥，张法荣遇到了懂行的领导。接完他的电话，区委领导随即赶到现场，并第一时间联系拆迁办，指示剩下的房子不拆了。于是，好玩的一幕出现了：很多老屋墙上原本写着的拆字，或被划了个圈打上叉，或前面被加上个“不”字。
▲改造时墙上留下的字样供图
蓝城·运河江南里而张法荣也要求蓝城团队，所有的河埠头，所有的驳岸，只要结构安全，一律不准碰；如果安全有问题，那就修，但新的就是新的，旧的就是旧的，要让人们能看到不同年代的痕迹。
这些要求，后来慢慢演变为蓝城方案的几大重要特点：
第一、尽力保留运河边房屋与水的亲密关系；第二、保持历史街区的街巷关系和历史建筑的迭代风貌；第三、恢复运河上的两座桥梁，形成商业街动线闭环；第四、修缮运河驳岸，建设沿河步道，保留迭代记忆；第五、保护性建设海塘公园，形成带状市民公园。
▲大王庙原貌及改造后的现状供图
蓝城·运河江南里▲里直街原貌及改造后的现状供图
蓝城·运河江南里有了初步的想法后，年2月，蓝城组织了一帮设计师前往踏勘现场。那次勘探让GOA大象设计总建筑师、后来担任项目建筑总设计师的陈斌鑫印象最深刻的，是那些搬空了住户，甚至被拆到一半的老宅陋室身上散发的废墟感，生活的痕迹正在被一点点剥离。这让他不禁想起了自家的老宅。
“虽然从文保角度讲，它们的确不算文物，但在设计师眼里，这些老宅、老物件还是很动人的。何况房屋的原主人虽然搬走了，但人还在上虞，如果能将房子保留下来，就等于帮他们留住了记忆，以后时不时都会回来看。”陈斌鑫的这种观点和蓝城团队不谋而合，这让他很激动，因此干劲十足。仅仅花了半个多月，到3月13日，规划草案就出炉了，曹娥老街改造终于有了一张切合实际的蓝图。根据GOA大象设计的规划草案，海塘上将有三个口子，以方便人员车辆进出，从而完整保留里直街，保留整片街区原有的肌理。
▲GOA做的曹娥老街规划草图
拿着这张草图，张法荣前去给宋卫平看。此前宋曾三次过问“曹娥打算怎么做”，现在看到草图，内行的宋卫平很快就作出答复：“这个项目，我们做”，因为这版方案解决了政府与企业、文保与市场之间的平衡。
宋卫平的判断是准确的。
起初，地方政府还担心，在海塘上切三个口子，文保部门会同意吗？结果省文保在比较了三版方案后，一致认为还是蓝城的做法最好。虽然切了三个口子，但上面架了廊桥，使得海塘变成了一条干净、完整的步行空间。他们甚至说，蓝城做得比文保更好，“我们是死保，你们是活保”，保下来后能以更好的形态呈现。
▲改造后的城楼及海塘公园供图
蓝城·运河江南里跟省文保的成功沟通，给蓝城吃了一颗定心丸，而上虞领导随后的表态，更是令项目团队有了大展拳脚的底气。年6月8日，运河江南里有了完整的概念规划方案。
▲蓝城集团概念规划方案
根据方案，整个老曹娥片区被分为北、中、南三块。其中，渡江路以南、海塘以北、舜江西路以东、孝女路以西的北区，规划建成现代高层住宅区；海塘以南、舜耕大道以北的中区，由院落、排屋等居住空间与沿河商业搭配而成；而舜耕大道以南、中华孝德园以东的南区，则包含了坡地院落居住区、观景排屋区、开放式商旅街区及公共停车场等几大组团。
蓝城的概念规划方案出来后，上虞方面据此做了一版城市设计。方案报到绍兴，居然一次性通过，这让区领导都很高兴。因为像这样一次性过审的情况，以前十分少见，“可见蓝城的方案做得有多扎实”。同时它也预示着，停滞了近十年的老曹娥改造，终于要动起来了。
▲年底的《上虞区曹娥单元ZX13-2控制性详细规划》中有部分就采用了蓝城的概念方案。
年1月18日，曹娥老街地块挂牌出让。竞拍前，上虞领导问张法荣，能否确保拿下该地？张说不一定，也许有人来竞标。但他建议，作为土地出让的附加条件，拿地方需要承担里直街，以及红线外运河公园、海塘公园的改造，且投资金额不得少于万。
好在当时，老曹娥片区还不被大家所看好，因此第一块地，蓝城顺利拿下。
▲蓝城·运河江南里航拍摄影
停香项目执总周明霞至今记得，老总张法荣对这块地有多重视。“张总将它比作一把太师椅，四米高的海塘是它的椅背，东西两侧各5米红线退让所形成的绿化带，就像太师椅的扶手。‘坐’在上面，背靠汉唐海塘，面向千年运河，往南可以望见凤凰山，向东可以远眺龙山。”
为了对得起这块宝地，设计方案必须保证里直街的原有肌理不动，具体来说，就是除了4个文保点原样保护外，其余建筑的四至也必须确保不移位，屋顶坡的方向也不变。至于运河边，不仅驳坎、河埠头必须保留不动，甚至多方的临河老房子，张法荣也曾希望能够全部留下。用他的话讲，这样做，不仅是保留沿河景观与建筑的进退趣味，也是试图为上虞留下些独特的人文记忆。
▲保留下的河埠头改造前后对比图供图
蓝城·运河江南里▲三角站居委会的大雪松也被保留了下来，这都是当地极具记忆点的事物。供图
蓝城·运河江南里这里最考验的就是判断力，哪些要哪些不要，是不是老旧的东西都是要留下的，所以蓝城团队又一次进行了学术输出：列入文保单位的对象，那毫无疑问都要保留；尚未列入的，其文化价值的评判标准也越来越明晰。一要