据石门县东城时代广场北区的业主介绍，项目约定交房时间为年8月30日交房，受疫情和市政工程建设影响，开发企业已两次向购房业主发出延期交房时间，最后一次约定交房时间为年3月30日。近日，开发企业已通过“一对一”短信和现场张贴公示等方式通知购房业主收房。
根据《建筑法》、《城市房地产管理法》、《建筑工程质量管理条例》和建设部《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》等法律法规规定：“房地产开发项目竣工，经验收合后，方可交付使用”。石门县建筑工程竣工证明资料为县住建部门出具的《质量监督报告》和《工程竣工验收备案表》。同时根据《湖南省物业管理条例》规定：“新建物业交付使用前，建设单位和前期物业服务企业应当进行物业承接现场查验。未经现场查验收的，建设单位不得交付使用，物业服务企业不得承接”。石门县物业承接现场查验证明资料为前期物业服务企业和开发企业签订的《物业承接查验协议》。但是截至3月30日交房之日，石门县东城时代广场北区项目竣工验收备案与物业承接现场查验都是暂未完成状态，都不得交付使用。
但是县住保中心答复业主时称：“根据《商品房销售管理办法》第三十条第一款、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条以及《建设工程质量管理条例》规定，该项目已达到合同约定交付条件。”我认为合同约定交付条件不得违背《建筑法》等相关法律法规规定的法定交付条件，截至3月30日，该项目未达到法定交付条件的情况下，开发企业是不得交付使用的。但是县住保中心答复业主时称：“开发企业已通过“一对一”短信和现场张贴公示等方式通知购房业主收房，开发企业委托营销人员通过“一对一”短信及现场张贴公示等方式通知购房业主收房符合要求。”
现有如下问题请求上级政策解决：
问题一、该项目未通过竣工验收备案与物业承接现场查验就交房的行为是否违背上述《建筑法》等相关法律法规的规定？
问题二、合同约定交付条件和上述《建筑法》等相关法律法规规定的法定交付条件以谁为准？
问题三、该项目法定交付日期具体以什么时间为准？
问题四、石门县北站前站前路重型车多、车流量大，过马路存在一定的安全隐患，请问能否启用火车站地下通道？
问题五、该项目预收物业服务管理费1.7元/平方米，大部分业主普遍认为该标准过高，请问物价部门在审核时能否考虑业主诉求，降低物业服务管理费标准，控制在1.3元/平方米以内？
石门县住房保障服务中心回复：
一、项目基本情况
东城时代广场北区由湖南零零柒置业有限公司开发建设，于年12月首次取得预售许可，合同约定交房日期为年8月31日，开发企业先后两次向业主发布了延期交房公告。该项目于年3月28日通过由石门县参加的施工、勘察、设计、监理、建设单位五方责任主体验收并通知业主收房，4月12日取得了《建设工程质量监督报告》，4月26日取得工程竣工验收备案表，4月28我中心对物业承接查验进行备案。
二、关于法定交付的问题
依据《建设工程管理条例》的规定和业主与石门县“东城时代广场”项目房地产开发企业所签订的《石门县商品房买卖合同》第十四条交付条件为“房地产开发项目应当依照《建设工程管理条例》的规定，验收合格后，出卖人才能将该商品房交付给买受人。”《商品房销售管理办法》第三十条第一款规定：“房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人”，石门县“东城时代广场”项目房地产开发企业于3月28日通知业主收房达到了合同约定交付条件，也符合《城市房地产开发经营管理条例》第十七条“房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用”规定。
三、关于“三书一证一表”的问题
根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十条规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。因此，开发企业只需要提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。网上所谓的“三书一证一表”无法律依据，部分验收项目房地产开发项目综合验收已取消。
四、关于用短信提示收房的问题
开发企业通过“一对一”短信和现场张贴公示等方式通知购房业主收房符合业主与石门县“东城时代广场”项目房地产开发企业所签订的《石门县商品房买卖合同》第二十四条“因买受人的地址、联系方式等没有记载或记载不完整，不真实以及变更后未及时告知出卖人，导致送达不能的，视为送达”的送达约定。开发企业委托营销人员通过“一对一”短信及现场张贴公示等方式通知购房业主收房并无不当。
五、关于办理不动产证的问题
根据《商品房销售管理办法》第三十四条规定，“房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门”（现为不动产登记部门）。《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续”。根据以上相关法律法规规定，开发企业应当在通知业主交房后60日内将办理房屋权属资料报送不动产登记部门并在90日内办理不动产权证。
六、关于疫情和市政工程影响工期的问题
业主与石门县“东城时代广场”项目房地产开发企业所签订的《石门县商品房买卖合同》第十五条“如遇下列原因之一，出卖人可据实予以延期：1.遭遇自然灾害、政策变化等不可抗力；2.政府区域规划调整或市政建设施工影响”。石门县“东城时代广场”项目房地产开发企业依据《商品房销售管理办法》第三十条第二款“因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人”规定，已发布两次延期交付公告。年全国爆发的新冠疫情属于法定的不可抗力情形，且疫情反复等确实对工程进度有影响。该项目周边的闫明路、明辉路属于市政配套建设工程，县委、县政府正在积极调度工程建设进度。至于疫情和市政工程影响的准确工期属于买卖双方依据相关事实商定或法定部门裁决的范畴。
七、对延期交房造成的业主相关损失，开发企业将依法承担相关赔偿责任的问题
依据原《合同法》及《民法典》规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”业主若认为开发企业未履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，可以依据上述相关法律规定及《商品房销售管理办法》第二十三条的规定依法主张相关权益。
我中心高度重视该项目延期交付问题，在收到开发企业延期交房的通知后，中心负责人多次到项目现场督导施工进度，约谈开发企业负责人，要求其履行公司义务，加快工程进度；年10月21日，我中心专门下发了《关于加强“东城时代广场”项目监管的通知》，从资金拨付、以房抵帐、严控分期付款购房及退房管理对该项目进行了限制；目前我中心对该项目的预售资金实行定点拨付，预售资金拨付由我中心通过监管账户直接代为支付北区的后续工程建设费用，并优先保障水、电、气等建设费用。
说明：本文内容来自人民网地方领导留言板；