01
全国风向标的名号果然不是盖的，深圳又上头条了！这是因为“打新”！
华润城润玺一期（华润城四期）开盘，均价13万/平米，一套房最低总价也得万元。虽然价格不菲，但仍挡不住人们捡漏的热情。
套房，引得人争抢，中签率约为12%。甚至还诞生了“组团打新”、“借名打新”“众筹打新”、“买名额打新”等现象。
以致于央媒都点名抨击。
其火爆的根本原因就是一二手房价格倒挂。
新房华润城润玺一期均价13万/平米，而周边二手房华润城润府一期均价18.5万，华润城润府二期均价17.5万，华润城润府三期均价18.3万元……
显而易见，每平米价差四五万元。买个平米，坐赚万，堪比“中彩票”。
也难怪买房人都跟疯了似的，没有条件创造条件也要买了。这么严重的倒挂，都不用费心挑，买到就是赚到。
除了深圳外，杭州、南京、上海等多地也在争相“打新”。
南京热点楼盘首付8成都得靠抢；上海2小时摇号售罄，多个楼盘现“千人摇”……
背后均与一二手房倒挂有关。
02
天津本轮周期也已发生过两轮严重的价格倒挂。
第一轮是年*策出台后到年上半年。
由于新房被限价管控，涨不上去，再加上部分新房项目捂盘惜售，二手房“趁火打劫”，个别区域能倒挂50%。
以致于当年买新房都要靠抢的。
●旭辉燕南园，多组客户抢套房；
●龙湖天宸原著，套房，多组客户争抢；
●万科四季花城套房，选房客户多达上千组，全款比例1:12……
第二轮发生在年年底。
虽然调控*策的出台浇灭了二手房的火爆，让房价逐渐回归到了理性。但是到了年年底时，新房降价抢跑，制造了“人为倒挂”。
这也是天津实质性降价的开端。
其实之前新房还硬扛着，即使有也是暗降，但从年底开始，大多楼盘已经暗降变明降，公开报价都比之前便宜了上千。
进而导致二手房有价无市，十分受挫。
记得当年当年金地藝墅家爆出最低1万6起的价格后，华苑二手房一个月都零成交。
现在第三轮“一二手倒挂”又来了。
与前两轮大面积泛滥所不同的是，此次只是局部。因为二手房已经比年3月高点时跌了30%以上了。
03
到底现在哪些楼盘还有一二手倒挂？
河北区的紫樾宸府、海教园的阳光城未来悦、四季春晓、龙湖天璞就是例子。
话说，紫樾宸府为什么未开先火、首开就轰动全城，就是因为价格便宜。
不仅与周边新房有价差，更是低过了阴跌多年的二手房小区。
项目高层均价2万3，实际签约均价不到2万2。
而与它一路之隔的二手房春和仁居，小区均价元/平米。该小区房龄已达12年。
此外，周边已经有20年房龄的老小区天时园、地利园小区均价也在2万左右。
一般来说，房龄每年折旧1-2%。假设按每年1%计算，20年就是20%。按此计算，紫樾宸府应该卖2万5。
海教园南组团也有一二手房倒挂。
●四季春晓总价万起，首付12万起，折合最低单价才1万6多；
●阳光城未来悦洋房均价1万7，项目即将加推7号楼，89平米；
●龙湖天璞年底特惠，单价起，首付最低7万起……
而这三个盘旁边的天悦风华二手房均价元/平米，最近成交的一套高楼层成交均价元/平米。
龙湖天宸原著洋房最近的成交价也在1万8以上。
基本上都比新房贵一些。
从成本定价的角度，南组团这三宗地的拿地楼面价在-元/平米不等。加上各种成本，1万6也差不多是底了。
此外，中北祥云、翡翠嘉和、社会山西苑、融侨方圆、天津悦府、融创御景宸院、南开等楼盘也有一二手倒挂。
●中北祥云洋房均价2万4，特惠洋房2万起，周边的二手房澜湾广场小区均价元/平米，最近成交的一套卖到2万3。
●翡翠嘉和新加推的高层37号楼，单价元/平米起（含精装）。而旁边二手房小区正荣润璟湾高层成交价2万左右。
●社会山西苑小高特惠房1万7，而社会山南苑二手房卖到1万9。
●融侨方圆洋房特惠，1万7左右，旁边的万科四季花园有电梯的洋房能卖到1万9、2万。
●融创御景宸院小高低的1万7左右，周边20年房龄的瑞通里、瑞顺里等也能卖到1万6。
●南开前一阵推出的20套特惠房，高层单价3万1、小高3万5。
而周边房龄已有10多年的万科金色家园，小区均价3万3，最近成交的一套18层高层卖到了元/平米。
最近南开又推出十几套小高，平总价多万，折合单价3万3多起。
……
04
现在基本可以确定，今年年底，二手房是百分百翘不起来了，但新房可以。
很多开发商为了冲刺年终业绩，给出的优惠力度超大，这就形成了一波“人造倒挂”。
没有对比就没有价差。
坦白说，一二手倒挂严重的楼盘，是可以入手的。
因为有价格倒挂，就意味着这个盘低于地段价值，安全系数高。
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