来源:魔都房观
一
买完房就后悔，一定是没考虑这三项
如何买好自住房。
自住买房有别于投资买房与买学区房。
投资买房的唯一目的是房产的增值，买学区房为的是让孩子上个好学校。
而上海不像深圳那样投机的氛围浓厚，又不是北京、南京那样完全学区导向的房地产市场。
在上海，绝大多数购房人买房是用来自住的。
而自住买房的过程中，买房人的诉求和价值观更加多元化，所以，相比投资与买学区房，买到一套真正满意的房子的复杂程度会更高。
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自住买房会遇到的问题
因购房者对自己定位不清晰，亦或是调查不严谨，自住购房会遇到以下几大常见问题。
①不清楚自己的个性化需求
买房是我们人生中最重要的一笔投资和消费。
没有把未来5年，乃至0年的现金流、工作地点、是否生育、是否追求学区等选项考虑清楚，就草率地下决定买房，通常买完房后不久就会后悔，置换还要额外付出税费和时间成本。
我见过太多的人，买房的时候只考虑自己5年内，甚至3年内的人生轨迹，草草就下了决定。
比方讲，很多刚工作的小年轻，家里能够资助首付，想在上海上车买房，一拍脑袋就买在了距离公司通勤方便的地铁线路旁，却没有考虑到将来几年内是否结婚、是否生育，完全忽略了学区属性。
甚至，在跳槽频率极其频繁的现代社会，根据通勤条件买房可能本身就是一个伪命题。
②对房产的功能性、客观价值认识不足
若想买到满意的自住房，需要我们对房产的客观价值有一个全面的认识。
既要熟知上海的发展史、又要实时把握上海最新的规划、又得成为上海学区房专家。。。。
普通人的精力有限，在自己从事的领域里成为专家已经很不容易。而房产交易在人的一生中，发生的频次不会太高，买房人在短时间内成为房产领域的专家、精准把握上海楼市的客观价值，几乎不现实。
③预算有限，想要的又太多
前一阵，有个朋友向我咨询买房事宜，想在内环线里买个学区三房，最好是人车分流的，购房预算万。
我心想：预算翻个倍，万都不一定拿的下来啊，万买个外环边的还差不多。
不过，这种还算好的了，稍微了解一下市场行情就会被打醒。
怕的就是不会做选择题。
比如，原来是打算买学区房的，嫌弃小区不够好，去看了偏远一点的新房，反过来又觉得学区和配套不行。
犹犹豫豫不下决定，房价却不等人，等回过神来，已经买不起自己原先看不上的房子了。
在上海，买到各方面都顶级的房子，大约需要万。
万以下都属于有限预算，需要作出取舍。
02
买到合适的房子，需要哪些技能
我觉得，买到真正合适自己的房子，不是拍一拍脑袋就可以的，至少需要以下几项技能。
①预算方面，要会合理地取舍
制定购房预算是买房子的第一步。
我们根据”六个钱包“能提供的支持与自己的存款，可以大致确定房子的首付款金额。
如果是首次在买房的，请一定用足首贷的额度，即使一时半会月供压力有点大也没关系，有一万种方法能去破解。
通货膨胀是永恒的，月供是固定的，LPR利率的调降也会是意外之喜。
在上海买房的诸位是幸运的，上海的房贷利率全国最低。
确定好了能承受的最高首付款后，房子的总价也就锁定了。
接下来，我们得明白，各总价段能在上海买到什么样的房子。
-万的总价段，新房、次新房只能买在外环甚至郊环外，如九亭、南翔、顾村公园都是典型的上车板块。
-万的总价段，可以买到功能性比较好的三房了，带一个不怎么差的学区，但无法买到最优质的学区或者区位，此类刚改住房的代表区域有三林、莘庄、上大等板块。
-万的总价段，已经可以买到对口顶级学区、但不那么新的自住房了，如大宁、新江湾城、碧云等板块；对学区要求不高的，能在市区范围挑挑拣拣一些宜居社区，如天山板块。
-万的总价段，可以买到优质学区+好地段的精品小区，但总感觉离价值认同、凸显身份还差了一口气，代表性的板块有源深、人民广场、世博滨江。
拥有万以上的购房预算的买房人会发现，选择面其实相当地窄。
塔尖新房供应很少，二手的好房源、好楼层放出来的更少。
备选区域无外乎*浦江两岸、原法租界、古北、南京西路这几个地方。
住在这些地方的，说出去都长面子，具有很强的价值认同感。
②在房产功能性方面，具有客观、全面的认识
宏观层面，我们需要对上海有很深刻的地段认知。
既要熟悉上海历史上的发展轨迹，又要将未来的重大规划烂熟于心。
比如，原法租界、南京西路、陆家嘴是上海目前发展最成功的区域，而徐汇滨江、前滩、大虹桥、张江科学城是未来十几年上海发展的重头戏。
它们引领着上海的城市势能，拥有最大的资源倾斜，都属于客观意义上的”好地段“。
中观层面，每个板块都有自己的资源禀赋。
交通、商业、教育、医疗的强弱情况，居民构成与自住体验，都是独一无二的。
微观层面，对房子的产品力有一个分层意识。
比如从建筑的外立面、是否人车分流、户型、梯户比、会所面积等来评判一个小区的好坏。看新房时，能一眼识破开发商的营销套路。
③判明个性化需求
买房这件事情，懂自己很重要。
买房不应该完全依照自己的偏好，自己想要什么就买在哪里。
而是应该理性地分析，自己真正需要什么。
对于大多数自住买房人来说，通勤都是最优先考虑的，我们建议在距单位小时以内的通勤范围购房。
另外，不同的人群在不同的人生阶段，居住喜好和配套偏好都大不相同。
对于未婚未育的，或小孩刚出生的购房人来说，学区是一个绕不开的话题；对于老年人来讲，医院是必需的配套；对于高净值人士来说，社区的身份认同感就是一个必备条件，虽然对其他人群来说这毫无用处。
一次成功的自住买房流程，是在有限预算下，配置出合理的房产功能性，最大化满足个性化居住需求。
03
平米自住购房决策方案体系
以上几项技能中，个人最难掌握的是对房产功能性的研判。
在上海摸清楚房产的功能性，至少需要明白以下若干项：
①上海地倾斜西南，城市的东西两侧比南北两侧强太多，东西主轴的延安路高架和地铁2号线沿线都是豪强板块。
②浦东楼市和浦西楼市是两套定价体系。
浦东是新上海人的楼市，以产业和教育资源为导向。浦西由上海土著掌控，每个行*区都有本地的购买力，内部形成一个价格体系。
③历史变迁的缘故，浦西有”上只角“与“下只角”之分，心理上的落差也体现在了房价上，隔了一条苏州河，价格差了不少。
④上海的地铁线路价值相差很大，强能级的一条线方便程度好过弱能级的两条线甚至三轨交汇，如2号线与5号线、6号线，宛如云泥之别。
⑤上海的房子每五年就有个代际变化。、5、、年建的房子都有时代特征。
年以后建的小区普遍注重户型的空间利用率，采用紧凑型三房设计，人车分流是标配，总价上也不比更旧的二手房贵多少，是当下买房的优选。
年以前的房子多为塔楼或不规则户型，全地面停车，在市场上缺乏流动性和增值的潜力。
⑥经验之谈，外立面能判断一个小区的档次，干挂石材/铝板面砖/真石漆涂料外墙，大致不会出错。
梯户比在：2以上、大面宽短纵深的户型居住体验佳。看房套以上后，能培养出一些感觉。
⑦每个片区的“次新”概念都是相对的，在衡复风貌区，年以后的房子都算次新房，而在九亭、南翔这些近郊上车板块，年以前建的都是老房子了。
⑧在”公民同招、民办摇号"的教育新*下，K2教育格局发生了剧变，”徐一杨二“已经成为老*历，静安、*浦、闵行、浦东成为新的主角。
以一己之力摸清上海的城市势能、教育格局、未来规划、每个细分板块内的房源，太耗费精力和时间。
二
搞清楚这六点，一定能选到满意的房子我们用什么方法研判上海房产的功能性。
平米房产咨询集结了上海城市规划方面的专家、K2教育名师、资深老克勒，并发动置业顾问肉身踩盘了上海所有板块的重点小区，开发出了一个自住购房决策体系，对上海的各个居住板块进行评分。
评分系统分为6大维度：
仔细阅读完本文的朋友们都会明白，这是全网第一个准确将上海各板块的自住价值量化打分的体系，每个板块都可以对号入座，根据上表得出一个具体的评分，板块之间的优劣对比也就一目了然，实用性max.
以下篇幅，我们会简要说明一下，每一个维度的评分依据是什么，以及，为什么会采用这样的标准。
交通
通勤的方便程度是所有在职的买房人都关心的。
虽然我们建议购买自住房最好离工作单位车程小时以内，但上海的商务区四处分散，每个人心目中“通勤方便"的板块都不一样。
而且，现代社会职场人跳槽频繁，工作地点也不固定。
所以，为了量化出一个标准，我们把地铁线路与驾车便利度纳入考量。
地铁线路有强弱之分，一条强能级地铁线路的功能性相当于好几条弱能级单线，贯穿上海城市中心的多个商务区、商业中心、重要交通节点的为强能级线路。
强能级线路有：
纵向动脉号线（途经人民广场、淮海中路商圈、徐家汇、不夜城CBD、上海火车站、上海南站）
地铁霸主2号线（途经虹桥、浦东机场、虹桥火车站、南京西路、陆家嘴、人民广场、虹桥开发区、中山公园）
宝山进城之光7号线（途经静安寺、徐汇滨江）
松江生命线9号线（途经漕河泾开发区、徐家汇、世纪大道）
贵族线路0号线（途经虹桥机场、虹桥火车站、淮海中路商圈、南京东路、新天地、苏河湾）
里程冠*号线（途经徐家汇、徐汇滨江、前滩）
换乘之王2号线（途经南京西路、淮海中路商圈、北外滩、不夜城CBD、苏河湾）
换乘之王2.0之3号线（南京西路、淮海中路商圈、新天地、世博后滩、不夜城CBD）
2号线备胎之4号线（途经静安寺、陆家嘴、淮海中路商圈）
驾车便利度方面，主要的量化标准是3公里内有无高架的上下匝道。
能级上也有强弱对比，延安路高架、南北高架、北横通道、内环线、中环线的能级要强于外环线、嘉闵高架、沪闵高架、济阳路高架、逸仙路高架这几条外围线路。
有了以上2个评判维度之后，每个居住板块都可以打出一个具体的分数。
地铁满分为3分，
3分的居住板块，至少拥有一条强能级线路或2条以上普通线路。
2分的居住板块，拥有一条弱能级线路。
分的居住板块，无地铁。
驾车出行满分为2分。
2分的居住板块，3公里范围内有强能级高架的上下匝道。
分的居住板块，3公里范围内有弱能级高架的上下匝道。
举个例子，第一代国际社区的古北板块，交通的优势特别突出。
各小区出门就是延安路高架的上下匝道，0号线贯穿整个板块，地铁得3分，驾车出行得2分，为5分满分的完美交通出行板块。
比如东北部”死角“的杨浦中原板块，3公里没有高架上下匝道，地铁只有一条8号线，交通总得分2分。
2
配套
配套也是自住买房重点考虑的因素。
谈到配套设施，一般是指商业和医疗，而医疗的使用频率远低于商业，看病也不一定要在家门口，所以我们给予商业配套4分的权重，医疗配套分权重。
4分的商业配套，对应的是世界级商圈，从平民百货到尖端奢侈品一应俱全。
上海是全国商业最发达的城市，确实有几个商业中心可以称作WorldClass，例如静安寺-南京西路商圈。
图：静安寺-南京西路商圈
3分的商业配套，对应的是普通的市级商圈，分散在上海城区的各地，比如五角场、中山公园、大宁、吴中路之流。
图：五角场商圈
2分的商业配套，一般是区域级的商圈，板块内有大型的商业综合体，如坐拥三林印象城、中房金谊广场的三林板块、拥有LCM置汇旭辉广场的洋泾板块等。
图：LCM置汇旭辉广场
分的商业配套，对应的是只有街边的零售商业。
如果什么都没有，买瓶水都得开车出去，那就是0分了，一般只有特别偏远的地区是这种情况。
医疗配套的打分方面，三公里内有医院的得分，整个内环线、中环线部分区域都会覆盖到。
三医院医院的，得0.5分，都没有的不得分。
我们以塘桥板块为例，板块内有巴黎春天等大型商业，商业得分2分，医疗配套优秀，有医院东院，配套总得分为3分。
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学区
在公民同招、民办摇号的教育新*下，学区房的使用价值有所提升，同时，对口初中在其中的权重大幅增加。
原先，小学实力绝对占优的如明珠、徐汇四大公办之类的学区房是家长们