上周五AFC资资乐有幸邀请到了奥森时尚集团创始人、新天地的第一任总经理*瀚泓先生和国际购物中心协会（ICSC）市场调查专委会亚太委员王玮博士作为菁英沙龙会的演讲嘉宾，演讲中两位均分享了对于新天地这一地标改造的深知灼见（点击次条文章可看精彩回顾内容），借此机会带领大家回顾下20多年前上海新天地的改造史和改造者瑞安集团的商业模式。
#地理位置
最早的新天地广场位于上海市中心区淮海中路南面的太平桥地区。它东临*陂南路，南临自忠路，西临马当路，北临太仓路。兴业路把整个广场分为南里与北里两个部分，而上海最重要的革命历史文物保护单位——中国共产*第一次代表大会的会址就在兴业路上，“新天地”这个名字的由来就源于“一大”，“一”、“大”合起来是个“天”，天对地，改造变新则取名为“新天地”。
#改造难度
太平桥地区在90年代因基础设施缺乏，房屋以上海典型的石库门建筑为主，年久失修，居住环境恶劣，难以满足当时上海中心区商业发展的要求，被划为旧城改造区。而为了最大程度保留这些历史文物和具有文化特征的建筑，避免改造后被淹没或者与环境不协调，但又要实现新的商业经营价值，其中的挑战巨大。
以新天地广场北里改造的一期项目为例，在这个面积不到2公顷的地块上原先建有15个纵横交错的里弄，密布着约3万平方米的旧屋危房，其中建的最晚的也有60多年历史，最早则经历了将近90年的风霜。它们中有的有能直达马路的弄堂口．有的则要借道其它里弄才能进出。因此在规划上首先要读懂它们之间的关系．要在密密麻麻的旧屋中掏空出一些公共空间；在掏空”的同时还要把一切能为广场增色的、具有石库门里弄文化特征的建筑与部件保留下来加以利用。
改造前密集错落的旧屋
瑞安集团董事长罗康瑞也表明如果仅把这些旧屋单纯保存下来是不行的，那样就变成了博物馆，而博物馆很少有人会天天去的，这样上海就会失去一张向世界展示中华文化和特色的名片，如何在城市更新与历史文化资源保护之间找到平衡点成为关键点。
为此他从美国请来了波士顿旧区保护项目的设计师本杰明伍德先生，将原本只有一条主弄连接城市道路、封闭和私密的空间改造成了以广场或扩大的步行街道为核心，建筑物环绕其周边布置，人流由边缘向中心汇聚，形成“核心一边缘”的开放、公共空间格局，空间使用者也从固定的、内向的上海本土居民转变为不确定、流动的本地及外籍人士，原来空间中熟悉的邻里传统关系也演化成为一种陌生人之间交际、消费的现代关系。
在建筑上存表去里、整旧如旧、翻新创新，外部保留原有石库门建筑的清水砖墙，内部为了满足现代化需求，几乎所有房屋都重新打造，加装了现代化设施，一改之前没有卫生设备、上下水道陈旧不足、基础与地板多已腐烂的危房状况，改造费用高到两万一平，比重新盖一个新的都高出一倍。如此高的成本也造就了新天地“门外是风情万种的石库门弄堂，门里是完全现代化的生活方式，一步之遥，恍若隔世”的效果。
#招商
北里的改造工作历时两年，在前期付出高额改造费和6.7亿动迁安置费后，瑞安集团并没有急于出售这些资产，而是统一招商运营管理，而且早期租客只找最合适的不找最贵的，有选择性地挑选客户，并不单一追求入驻率，确保项目有一个良好的开端。
当时新天地的定位为国际化休闲、文化、娱乐中心，所以要求入驻的品牌都有国际元素，比如带有欧陆风情的法国餐厅，富士山文化的日本音乐餐厅等，除此之外，还有一些上海老字号品牌店、明星自营店，为了吸引他们入驻，而不是两条街外当时火爆的淮海路，租金谈的往往很低。同时，瑞安还要求租户要定期举办针对性宣传推广活动，为新天地引流，且在后期定位发生改变时，也及时调整业态，保障稳定的资产增值。
正是这一系列的运作，租金从赔本赚吆喝一步步走到03年15美元/平方米/月，07年25-35美元/平方米/月到今天亚洲销量第一的星巴克店70人民币/平方米/天。
而这正是瑞安集团太平桥改造梦开始的地方。
#太平桥总体规划
新天地其实只是太平桥旧城改造的一小部分，总体规划52万平方米，新天地仅占3万平方米，其他留有大量的住宅用地、商业、办公用地和公共绿地。
和普通开发商不同的是，瑞安集团先商业后住宅，反其道而为之的改造顺序和前期投入大量自有资金却不急于套现的长远眼光令人赞叹。
彼时正好遇上亚洲金融风暴，银行放贷十分谨慎保守，瑞安集团只能在一期先投入了7个多亿自有资金，而这仅够满足动迁安置的费用，在这样的情形下，罗康瑞依然坚持了先开发商业，且采取管理权和经营权相分离的模式，只租不售，对内统一运营管理，对外统一社会形象，从而带动周边地块价值上升，而且配合中心绿地和人工湖的环境改造，小部分住宅一期的完工销售回笼资金，%的销售率相信也省下大笔的营销费用，二期的住宅开发体量增长了%，价格在三年内翻了将近4倍，实现了项目超高溢价，而在地段成熟、具备高端商务条件时，再进行写字楼的开发，进一步抬升了后期住宅的价值和实现写字楼的顺利退出。
这一环接一环的开发顺序，对于时点的把控，瑞安集团把太平桥的价值发挥到了极致。
也正是瑞安现代化的设计规划将这一片区从人口密集的石库门聚居区改造成为了上海的时尚地标，年更是被《福布斯》杂志评选为“全球二十大文明地标”之一。
而在年，新天地太平桥最后一块可开发地块被瑞安地产、太平洋保险、永业集团联袂竞得，规划建设一栋米的地标性超甲级办公、两栋米左右的甲级办公以及裙房组成的商业中心，将打造一条24小时全天候商业街区，相信瑞安会在这规划面积近40万㎡的大型综合体地块再创奇迹！